Le viager et ses spécificités

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Définition du mot « viager »
Le terme « viager » vient de l’ancien français « viage » qui signifie « temps de vie ». Cette expression fait allusion à une incertitude, un événement imprévisible, un aléa, ce qui explique le caractère aléatoire du contrat de la vente en viager.
En quelques mots, le viager est une technique de vente particulière, sérieuse et réglementée de biens mobiliers ou immobiliers. Il consiste en effet à convertir tout ou une partie du prix du bien en une rente annuelle et viagère. Le vendeur pourra alors bénéficier de revenus annuels réguliers à vie. La rente, régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, est généralement constituée une fois que l’acte notarié est signé et s’éteint au décès de son bénéficiaire. Selon accord entre les parties, elle pourra être payée mensuellement ou trimestriellement

Pourquoi opter pour le viager?

Le viager est une option intéressante pour les personnes désireuses de préparer leur future retraite et d’augmenter leurs revenus quand ceux-ci sont trop faibles.

Pour ce qui du cas des retraités propriétaires, la vente en viager est un moyen efficace de bénéficier d’un complément de revenu à vie tout en restant chez eux. Ils pourront donc facilement améliorer leur pouvoir d’achat. Quant à ceux qui achètent, le viager est une solution pour préparer leur retraite en choisissant d’acquérir un bien immobilier moins coûteux.

En d’autres termes, la vente en viager permet au vendeur (dit crédirentier) de rentabiliser ses biens immobiliers, et à l’acquéreur (dit débirentier) de facilement se constituer un patrimoine immobilier.

Le principe du viager

La vente en viager est intéressante pour les deux parties : le vendeur du bien immobilier et l’acheteur de ce bien. Le vendeur du bien est une personne âgée, souvent à la retraite, qui doit trouver un moyen pour faire face à la baisse de ses revenus. L’acheteur, lui, est une personne qui a l’intention de préparer son futur en acquérant un bien immobilier tel qu’une résidence secondaire ou un logement à la campagne, parfait pour la retraite.

En principe, la vente en viager s’effectue de la façon suivante : l’acheteur s’engage à verser une rente (mensuelle ou trimestrielle) au vendeur, et cela jusqu’à la fin de la vie de ce dernier. Le vendeur peut continuer de vivre dans son logement (il s’agit ici d’un viager occupé), et à son décès, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien, ce qui empêche les enfants du vendeur d’hériter de ce bien.

Les différents types de vente en viager

• Le viager occupé

Comme nous l’avons dit plus haut, le viager occupé signifie que le vendeur peut continuer d’habiter le logement qu’il a vendu en viager, et ce, jusqu’à ce qu’il décède. Mais dans ce cas, deux possibilités peuvent être distinguées.
– Le vendeur n’a plus que des droits restreints comme celui d’habiter son logement.
– Le vendeur conservant l’usufruit du bien (voir démembrement du droit de propriété, il a donc le droit de mettre en location le logement.

• Le viager libre

L’acheteur dispose immédiatement du logement, ce qui signifie qu’il a le droit d’y habiter ou de le mettre en location. Tous les frais inhérents au logement lui incomberont (réparations, rénovations, réhabilitations, etc.)

• La vente à terme

Cette formule est rarement utilisée dans le monde du viager, elle est notamment usitée par des vendeurs jeunes. Etant une sorte de « crédit vendeur », la vente à terme est une vente où la durée viagère et le montant de la rente sont déterminées à l’avance. Exemple : vous allez payer 300 000 € sous forme de rente sur une durée de 18 ans.

Comme dans le viager, le vendeur peut occuper le bien à vie pendant la période déterminée ou le libérer après que l’acte de vente soit signé. En d’autres termes, l’abattement d’occupation dépend donc de la durée choisie dans le contrat ou de l’espérance de vie du vendeur (pour le cas d’une occupation à vie). Avec une telle opération viagère, l’acheteur ne court pas le risque de payer trop son bien.

Vente à terme et viager, quelles différences ?

L’administration fiscale ne considère pas les revenus de la rente comme un revenu immobilier. Les mensualités ne seront dons pas imposables.

En cas de décès du vendeur, l’acheteur continuera de payer la rente jusqu’au terme du contrat, aux profits des successeurs du vendeur.

Les différents types de rente

• La rente avec bouquet

En choisissant la rente avec bouquet, l’acheteur aura à verser une somme au vendeur juste après la signature du viager. Cette somme est appelée « bouquet ». L’acheteur versera ensuite une rente au vendeur, de façon régulière.

• La rente sans bouquet

En optant pour la rente sans bouquet, l’acheteur ne versera aucun bouquet, il ne versera que la rente proprement-dite.

• La rente viagère progressive

La rente augmentera progressivement durant le viager. Le vendeur percevra moins d’argent au début et plus à la fin. Exemple : le vendeur touchera une rente de 2000 à 3000 euros sur une durée de 10 ans. La première année il touchera 2000 euros, …, la cinquième année 2500 euros, …, la dixième année 3000 euros.

• La rente viagère dégressive

Le vendeur touchera plus d’argent au début du viager et moins vers la fin.

• La rente viagère par paliers

Avec ce type de rente, les deux parties pourront fixer au préalable une date à partir de laquelle le montant de la rente sera diminué ou augmenté. Exemple : pour un viager de 10 ans, le vendeur bénéficiera d’une rente de 2000 euros les cinq premières années puis de 3000 euros les cinq dernières années restantes.

• La rente viagère de dépendance

L’acheteur s’engage à majorer la rente viagère en cas de perte d’autonomie du vendeur.

• La rente viagère certaine

La durée pendant laquelle la rente viagère certaine sera payée est déterminée à l’avance. Si le vendeur meut avant le terme du viager, la rente sera payée au bénéficiaire désigné ou à sa succession. S’il continue à vivre après la durée définie, il continue à percevoir la rente.

• La rente viagère réversible

Si le vendeur décède, l’acheteur continuera de verser à vie la rente au conjoint.

 La fiscalité de la rente

Le viager bénéficie d’une fiscalité quelque peu avantageuse. En effet, l’objectif du viager est d’assurer la retraite complémentaire des personnes âgées, il est donc normal si les rentes du viager bénéficient d’une imposition légère.

Ci-après les taux d’abattement :
• Abattement de 30 % pour le vendeur en dessous de 50 ans.
• Abattement de 50 % pour le vendeur entre 50 et 59 ans.
• Abattement de 60 % pour le vendeur entre 60 et 69 ans.
• Abattement de 70 % pour le vendeur de 70 ans et plus.

L’âge à prendre en compte ici est celui du vendeur au moment exact où la rente viagère est mise en vigueur (pour le cas d’une rente viagère individuelle). Mais pour une rente viagère réversible (rente au profit du conjoint survivant), l’âge à retenir est celui du conjoint le plus âgé lors de la date de la mise en vigueur de la rente viagère.

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