5 conseils pour acheter sereinement en copropriété

Vous désirez depuis longtemps acheter votre appartement et vous êtes sur le point de vous lancer. Mais avez-vous bien vérifié ce que vous achetez?

On se pose tout un tas de questions au moment de franchir le pas et on croit souvent avoir fait le tour mais pourtant, il est rare de signer sereinement son compromis de vente. Voici les quelques points à vérifier pour savoir où vous mettez les pieds.

Nous avons pris le parti de résumer les grands points à vérifier, ceux qui peuvent être fatales à un investissement immobilier et transformer votre rêve d’acquisition en cauchemard, en 5 grands conseils. Ces conseils sont issus d’une expérience dans l’acquisition de biens immobiliers datant de plus de 15 ans. Autrement dit, nous avons fait le tour des problèmes que l’on peut rencontrer dans une copropriété.

Sans plus attendre, voici ces 5 grands conseils

Conseil 1 : Assurer vous du bon entretien de l’immeuble.

Lorsque vous êtes dans la phase d’acquisition d’un bien immobilier, vous avez des conditions suspensives telles que la contraction d’un emprunt ou encore d’autres conditions qui nécessitent du temps pour être réalisées. Il faut mettre à profit ce temps pour vous assurer du bon entretien de l’immeuble dans le moindre détail. Assurez-vous d’obtenir avant même la signature de l’acte définitif (car le jour même il est trop tard pour décortiquer tous les documents) les documents suivants :

• Le carnet d’entretien de l’immeuble dans lequel doit figurer les différents travaux effectués depuis qu’il est devenu obligatoire, c’est à dire en 2002. Figure également dans ce document les différents contrats de maintenance et les garanties associées aux gros travaux effectués. Ne figure pas dans ce document les petites réparations tels que les fuites d’eau. Lisez le bien et vous saurez s’il a été entretenu ces 10 dernières années
• On ne le répètera jamais assez mais les procès verbaux d’assemblée générale sont une mine d’or en termes d’informations sur la vie d’une copropriété. Acheter sans les consulter c’est comme acheter les yeux bandés. Vous y trouverez notamment des éléments intéressants sur l’entretien de l’immeuble comme par exemple la présence de points à l’ordre du jour de différents travaux. Nous vous conseillons de vous procurer plus que les simples 3 derniers P.V. d’assemblée générale que la loi impose de porter à votre connaissance. En effet, lorsqu’il s’agit de gros travaux, ceux-là peuvent être reportés plusieurs années après sans qu’il n’y ait de traces dans les 3 derniers P.V. d’assemblée générale. Veillez également à demander les procès verbaux des assemblées extaordinaires s’il y en a. Des travaux urgents peuvent y figurer, voir des décisions importantes. On ne fait pas d’assemblée générale extraordinaire sans raison.
• Demandez le dossier d’assurance des dégâts des eaux impactant la copropriété. Il y en a généralement un d’ouvert et vous y trouverez les derniers dégâts des eaux ainsi que leur origine. Même avec des immeubles récents (une trentaine d’année), il peut y avoir de nombreux problèmes de fuites. Ce n’est pas tant les dégâts que cause la fuite qui sont importants mais c’est surtout la nécessité de réparer la ou les fuites, lorsque celles-ci sont connues. Il y a des cas où la recherche de fuite coûte plus chères que la réparation de la fuite en elle-même. Il faut savoir que les assurances couvrent la recherche de fuite destructive ainsi que les dégâts associés à une fuite mais pas la réparation de la fuite. (Petit conseil rapide : ne procédez pas à une recherche de fuite desctructive sans avoir matérialisé les dégâts inhérents à la fuite avec votre assureur. Si celui-ci est de mauvaise foi et que les dégâts n’étaient pas apparents, il pourrait dire qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la recherche de fuite. Véridique, cela nous est arrivé – fin de la parenthèse).
• Enfin, regarder les comptes de la copropriété, notamment les factures d’interventions diverses et variées. Dans certaines copropriétés, des petites travaux sont décidés par le conseil syndical dans la limite des montants fixés en assemblée générale pour leur mandat. Mais il n’en reste pas moins que les factures vous en apprendrons beaucoup sur le petit entretien et les dépenses récurrentes.

Conseil 2 : Assurez vous de la bonne santé financière de votre immeuble.

En achetant un appartement dans une copropriété, vous achetez également une quote part des parties communes. Celle-ci est matérialisée par les tantièmes de copropriété affectés à votre (vos) lot(s). Cela veut dire deux choses :

• Premièrement, certaines charges ne sont pas égalitaires dans une copropriété et certains copropriétaires sont de « mauvais coucheurs » et prennent un malin plaisir à ne pas honorer les dépenses qu’ils estiment ne pas leur incomber. Il y a donc généralement des problèmes de charges impayées. A cela s’ajoute les problème de non paiement de charges pour raison de difficulté financière. Généralement, ces derniers problèmes d’impayés se résolvent avec un échelonnement des charges et un calendrier de remboursement. Néanmoins, lorsqu’il n’est pas possible de procéder à l’amiable, il est parfois nécessaire d’entamer ce que l’on appelle une « procédure en recouvrement de créance ». La copropriété doit prendre en charge le montant des frais que coûte ce genre de procédure. Tous les copropriétaires étant solidaire des dettes contractées par la copropriété, il est toujours intéressant de jeter un coup d’oeil sur les procédures de recouvrement de créance si celles-ci existent. Vous les trouverez dans les procès-verbaux des assemblées générales où le suivi des procédures doit être mentionné avec le montant des charges provisionnées pour mener à bien la procédure. Vous saurez donc combien risque de vous coûter ce genre d’aventures.
• Deuxièmement, le maître mot doit être la suspicion. Soyez suspicieux et ne prenez pas pour argent comptant ce que l’on vous raconte. Un des plus gros mensonges d’agent immobilier (pardonnez les quelques brebis galeuses qui font du tort à l’ensemble de la profession) lors d’une vente est de dire que les travaux sont votés et qu’ils ne seront par conséquent pas à la charge de l’acquéreur. Il y a une petit subtilité qui se cache derrière et qu’il vaut mieux comprendre pour ne pas avoir à payer de frais supplémentaires. En effet, le fait de voter des travaux lors d’une assemblée générale ne veut pas forcément dire que ceux-ci seront réalisés ni leur mode de financement prévu. Il est tout à fait possible de prévoir le principe de réaliser des travaux sans pour autant fixer de date d’exécution ni de financement. Dans ce cas, une autre assemblée générale sera nécessaire pour prévoir les dates de réalisation et les modalités de financement. C’est la que le bât blesse, la créance n’existe que lorsqu’elle est certaine, liquide et exigible. Si les modalités de financement de travaux ne sont pas fixées avant la vente, les travaux seront à la charge de l’acquéreur (sauf convention contraire lors de la signature de l’acte définitif).

Conseil 3 : Assurez vous de la qualité de votre voisinage.

Acheter en copropriété veux dire vivre en communauté dans une certaine mesure. Après vous être assuré que vous faisiez une bonne affaire, que votre nid douillet n’était pas sur le point de s’effondrer, que la copropriété était financièrement en bonne santé, il serait dommage de vous faire em…… par vos voisins. Une petite enquête de voisinage évite bien souvent de forts désagréments. Vous éviterez peut-être de tomber sur la folle du cinquième étage qui vous guête dans le judas de sa porte pour débouler sur le pallier et vous accuser d’avoir sciemment tuer son chien avec vos fuites électriques (également véridique).

Conseil 4 : Conseil spécifique pour un investissement locatif

Sachez qu’il y a, depuis la loi SRU, tout un tas de conditions à respecter pour satisfaire aux conditions d’habitabilité. Notamment, il est nécessaire que l’électricité soit aux normes sans quoi vous serez tenu responsable du moindre incident. Vous ne pouvez pas louer une pièce inférieur à 9m2 ou 21m3. Enfin, les sanibroyeurs sont un problème pour la location en ce qu’ils sont contraires aux normes d’habitabilité d’un logement. Ceci dit, la seule personne qui peut avoir à redire là-dessus est votre futur locataire. Celui-ci ne dira rien sur Paris, les places étant tellement difficiles et chères à obtenir. Méfiez-vous cependant dans d’autres villes où le marché est moins tendu car cela pourrait être un frein à la revente.

Conseil 5 : Pour l’achat des murs d’un commerce

Vous désirez acheter les murs d’un commerce pour y exercer votre activité marchande. Il y a une chose que vous devez à tout prix savoir dans ce cas : les conditions d’activités dans un local commercial sont restreintes par le règlement de copropriété et notamment par le « respect de la destination de l’immeuble ». Cette notion très vague impose une certaine restriction dans les différentes activités possibles, notamment les activités de « bouches » (restaurant, café, salon de thé, …). Renseignez vous avant d’acheter sur les possibilités qui vous sont offertes dans l’immeuble de votre choix.

Petit conseil supplémentaire, parce qu’on n’est pas avare de conseil… la despécialisation d’un lot à usage commercial

La mairie régule le niveau du parc des locaux à usage d’habitation et le parc des locaux à usage commercial. Autrement dit, acheter un local commercial pour en faire son habitation n’est pas sans problème. Il faut d’abord demander la despécialisation du local commercial pour le faire passer en local d’habitation. La mairie n’est pas obligée d’accepter. Soyez donc prudents et faîtes fixer dans les conditions suspensives aux compromis de vente la réalisation de la despécialisation.